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永嘉县人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的实施意见
作者:104国道 | 来源: | 关健词: | 发布时间:2013/8/15 12:12:29  返回上页>>

 

 

 永嘉县人民政府关于推进低效利用建设

用地二次开发的实施意见

 

为深入贯彻资源节约优先战略,加快推进产业结构调整和经济转型升级,切实扩大有效投资,根据省政府《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》(浙政发〔2012〕35号)、《关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的若干意见(试行)》(浙政发〔2012〕49号)、《温州市人民政府关于加快推进市区工业用地二次开发进一步促进工业有效投资的实施意见(试行)》(温政发〔2012〕76号)和《温州市人民政府关于加快推进中心城区功能转变和产业结构优化的补充意见》(温政办〔2011〕144号)等精神,现就加快推进我县低效利用建设用地二次开发提出如下实施意见:

一、低效利用建设用地二次开发总体要求

以优化城镇用地布局、挖潜低效利用土地、扩大有效投资、促进产业转型升级为目的,切实转变土地资源利用观念,有序推进低效利用土地二次开发,到2015年末,实现全县低效利用建设用地二次开发面积不少于1000亩。

(一)规划引领,试点先行。各功能区、镇根据城镇规划、土地利用总体规划、产业布局和发展要求,科学制定低效利用建设用地二次开发规划和区块联片开发实施方案,报经县政府批准后实施。在编制规划的同时,各地可根据实际情况选择试点先行实施。

(二)政府主导,市场运作。在县政府的统一部署下,以各功能区管委会和镇政府为责任主体,有序推进低效利用土地二次开发工作。同时强化市场化运作,充分调动社会各方积极性,鼓励广泛参与,实现多方共赢。

(三)产权明晰,规范操作。调查摸底低效利用建设用地现状和产权登记情况,正确处理二次开发过程中的法律、经济关系。正确把握二次开发中的土地处置政策,坚持政策统一、程序规范、公开透明,接受社会监督。

(四)政策推动,多措并举。坚持经济、法律、行政等手段相结合,倒逼、激励、服务等措施并举,努力形成推进低效利用建设用地二次开发的长效机制。

 二、低效利用建设用地二次开发范围

按照“有利于促进产业转型升级、优化建设用地空间布局、提高土地集约利用水平”的原则,确定用地列入低效利用建设用地二次开发范围:

(一)城镇总体规划已确定须实施“退二进三”的产业用地;

(二)不符合国家产业政策、安全、环保、用能等要求的产业用地;

(三)建设用地利用强度明显低于浙江省建设用地控制指标规定的用地;

(四)布局散乱、条件落后,城乡规划确定需要改造的旧住宅区、城中村用地;

(五)经县政府认定为低效利用的其他建设用地。

三、低效利用建设用地二次开发方式与激励政策

对经认定并规划列入二次开发的低效利用建设用地,可采取以下方式进行二次开发,并享受相应激励政策。

(一)政府收购。对企业因项目、资金、预期效益等原因,无法按原土地出让合同约定开发的产业用地,由县政府协商收回土地使用权;对因城镇基础设施和公共设施建设需要调整使用的土地,或新城镇规划调整用于商品住宅、商品写字楼等经营性房地产开发的土地,须由政府依法收储土地使用权,并重新组织招拍挂出让。

对由政府收回、收购的工业和仓储用地,采取给原土地使用权人按原用途土地的市场评估价予以货币补偿,或者以原用途土地的市场评估价置换政府确定地段的商业办公房或商业摊位,商业办公房或商业摊位价格按工业用地置换时点的市场评估价确定。划拔性质低效利用土地的补偿价格按出让性质市场评估价的50%确定。地上建筑物残值按市场评估补偿。

在本文件下发后二年内,土地使用权人提出自退低效利用建设用地的,补偿标准可按原用途土地的市场评估价上浮30%以内确定。对鼓励类产业且符合工业园区准入要求的企业,低效利用土地由政府收回后,可优先按排项目准入。

(二)异地置换。对因政府实施城市规划进行旧城改造、产业集聚,需向产业集聚区异地搬迁且符合国家产业政策的工业项目,经依法批准收回原国有土地使用权后,可以协议方式为原土地使用权人异地置换安排工业用地。

异地置换原则上安排在乌牛岭下和桥头林福工业功能区内,确需在其他地方选址的必须先经县政府批准。异地置换面积应达到20亩以上且符合工业园区准入要求。规模较小企业可合并重组后申请异地置换。置换比例按收回用地和置换用地的政府挂牌出让评估价等价确定。同时对因搬迁造成机器设备等固定资产损耗的企业,给予一定金额的补偿。对异地搬迁减少排污量的企业,实行排污指标有偿收储或补助(具体政策另行确定)。对因地块面积、地形等因素引起、确需超出置换用地面积(包括奖励面积)的,经县政府确认后按当地工业用地挂牌价格优先公开出让(超出面积较小且不能单独出具规划设计条件书的可采取协议方式出让)。

(三)退二进三。鼓励工业企业在不改变用地主体、土地用途、建筑主体结构的前提下,利用已有存量土地和原有厂房临时兴办商务、信息服务、研发设计、文化创意、物品储运、农产品销售等商业服务业;在符合城市规划的前提下,鼓励工业企业在依法批准调整土地出让金后改变土地用途和重新开发建设,从事除房地产开发销售以外的现代服务业或其他商业。

按《永嘉县人民政府关于印发促进沿江乡镇中心城区功能转变和产业结构优化实施办法(试行)的通知》(永政发〔2010〕150号)规定,经批准后临时改变土地用途的,按政府挂牌出让评估价标准计算并收取土地收益金,临时改变用途的期限一般为5年,期满后经批准续期的,按新时点评估收取土地收益金;改变原工业用途的,对原有工业用地和改变土地用途后的第三产业用地按政府挂牌出让评估标准补缴土地出让金差价。为扶持第三产业发展,改变土地用途或临时改变土地用途后从事下列业态的,土地收益金与出让金按相应优惠比例收取。但实施“退二进三”以后再次增加容积率的,不再享受优惠政策。

1.从事教育、卫生、文化、体育、养老等公益性活动,按规定不调整土地出让金或收益金。

2.从事总部经济、研发设计及现代生产型服务经营活动,不改变土地用途的,不收取土地收益金;改变土地用途的,土地出让金按30%收取。

3.从事专业市场、面积在5000平方米以上的大型商场和四星级以上(含四星级)宾馆等第三产业经营活动,不改变土地用途的,其土地收益金按50%收取;改变土地用途的,其土地出让金按50%收取;从事三星级或普通商务宾馆、其他商务金融、批发零售等经营活动,不改变土地用途的,收益金按70%5收取;改变土地用途的,土地出让金按70%收取。

(四)退二优二。在符合城镇规划的前提下,鼓励企业以“零土地技改”等方式就地转型升级。鼓励企业加大投入淘汰落后产能,对低效产业进行提升,转产发展高端、高效的鼓励类产业。

企业经批准在原有土地上实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等提高投资强度、利用效率和容积率的,不再增收土地价款。鼓励企业按照《永嘉县工业企业建设公共租赁住房管理办法(试行)》(永政办发〔2012〕221号)规定,在原有工业用地上建设公共租赁房;对工业企业利用现有厂房和土地开展技术改造,促进传统产业转型升级的,经县经信、财政等部门确认后生产性设备投资按照技术改造优惠政策规定的最高比例给予补助。企业退出原有产能,引进战略性新兴产业实现转型升级后,可按税法规定给予减免企业所得税、土地使用税等优惠政策,如能享受上级财政资金补助的,县财政给予1:0.5的配套补助。对减少排污量的企业,实行有偿收储或补助。

(五)鼓励流转。对企业依法取得土地使用权后,已投入一定资金进行开发,用地已经满足转让条件,但因项目、资金、预期效益等原因,短期内难以继续开发或无法达到预期目标的,鼓励企业通过兼并、重组、合并、分立、转让等形式依法流转土地使用权。

纳税人在资产重组过程中通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,涉及不动产、土地使用权转让的,按照《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(2011年第51号)规定,不属于营业税征收范围,不征收营业税;在2012年1月1日至2014年12月31日期间,两个或两个以上的公司,依照法律规定、合同约定,合并为一个公司,且原投资主体存续的,按照《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)规定,对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税;公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

开发主体收购用地进行连片集中开发的,经属地政府和县经信、财政等部门审核后,其购置厂房、用地过程中所产生的在我县入库税收县级地方留成部分,由县财政部门给予全额奖励。

(六)改造开发。为加大城中村、旧村改造力度,促进城镇形象提升和功能改善,充分调动农村集体经济组织的积极性,政府通过征收城中村等集体建设用地用于经营性开发的,其土地出让纯收益可按不高于60%的比例,依照相关规定专项用于支持农村集体经济组织城中村改造建设。

四、低效利用建设用地二次开发的倒逼机制

对经认定并规划列入二次开发的低效利用建设用地,在进行二次开发前,要综合运行行政和法律手段,促进二次开发。

(一)实施规划管控。对规划列入联片二次开发范围的低效利用建设用地加强规划管控,各类建设不得单独实施拆扩建、工业企业不得单独改变建筑物功能和土地用途。属划拔性质的低效利用建设用地,土地使用权不得转让和抵押,已办理抵押登记的,期满后不得续办。

(二)限制参与工业用地挂牌。对规划列入低效利用建设用地二次开发范围的工业企业,在实施二次开发前,不得参与新增工业建设用地的挂牌。

(三)加强行政综合监管。对规划列入二次开发范围的低效利用建设用地,县国土资源、住建、公安、工商、税务、质检、环保、安监、消防等相关部门要严格按照职能加强行政监管。

(四)限制低效利用企业能耗。对规划列入二次开发范围的工业企业低效利用建设用地,其企业和产品能源消耗超过现有国家和省级单位产品能耗(电耗)限额标准的,按《浙江省超限额标准用能电价加价管理办法》严格执行惩罚性电价政策。对医药、化工、造纸、化纤、印染、制革、冶炼等行业中的高污染、高水耗企业,实行差别水价和差别用能政策。

五、低效利用建设用地二次开发的主体模式

(一)原国有土地使用权人自行开发。低效利用建设用地二次开发规划连片开发区域以外零星散布的宗地或小区块,可由原土地使用权人自行开发,或者由相邻宗地的原土地权利人共同成立项目公司自行联合开发。

(二)政府主导连片集中开发。低效利用建设用地二次开发规划连片开发区域或区块,原则上由政府作为主体统一组织实施二次开发。经县政府同意,具备连片开发条件的企业法人也可作为开发主体,从事除商品住宅和销售写字楼以外的商业项目开发。开发主体应当与原土地权利人签订土地收储或转让合同,并依法办理收储或转让手续,落实相关补偿安置措施后申请对收购的地块进行集中开发。

(三)农村集体经济组织自行开发。列入低效利用建设用地二次开发试点的集体建设用地,除属于政府应当依法征收的以外,可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施二次开发。农村集体经济组织申请将农村集体建设用地改变为国有建设用地的,应报省人民政府批准征收为国有。

六、低效利用建设用地二次开发的实施保障

(一)加强组织领导。各地各部门要充分认识低效利用建设用地二次开发的重要性,加强组织领导,统筹谋划,周密部署,建立政府主导、相关部门各司其职的共同责任机制。县级层面成立低效利用建设用地二次开发工作领导小组,下设办公室(设在县城乡建设综治协调中心)。县政府建立由发改、经信、公安、财政(地税)、国税、监察、国土资源、住建、环保、安监、工商、消防、供电等部门负责人为成员的低效利用建设用地二次开发联席会议制度,定期会商,加强协作,形成低效利用建设用地二次开发的共同责任和联动推进机制。

(二)强化责任落实。各功能区管委会、镇人民政府要确定责任机构和人员,并落实具体责任。本文下发后,各功能区、镇要会同县经信、国土资源、住建、环保等部门立即开展低效利用建设用地调查。在调查的基础上,以功能区、镇为责任主体,相关部门配合指导,在5月底前完成低效利用建设用地二次开发的规划编制,并确定近期实施的区块,制定实施方案报县人民政府批准后实施。

(三)强化督查考核。县低效利用建设用地二次开发领导小组办公室、县考绩办将定期或不定期对各地工作进展情况进行督查,对督查中发现的问题及时提出整改意见,并责令限期整改。

 

 

                         二○一三年二月六日

 

 

 

 

 

 

主题词金融组织  扶持  意见

主送:各功能区管委会,各镇(街道)人民政府(办事处),

县政府直属各单位。

抄送:县委各部门,县人大办、政协办,县人武部,县法院、

检察院,各民主党派、人民团体。

永嘉县人民政府办公室               2013年2月6日印发

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